みなさんこんにちは!
梅雨が明けてとても暑くなりましたね~
毎年この時期、物件の下見はかなりキツイです・・・。
室内にも入る事が有りますので、まさにサウナ状態!

ただ、トイレにコンビニに寄ってそのままアイスを買い、
クールダウンするのが最高に気持ち良かったりします(笑)




さて今回は、不動産業者が登録する「レインズ」で物件を仕入れる際の目線について解説します。
1.最寄り駅から10分以内
→区分マンション程の良い立地だと土地値が高いため、必然的に駅からの距離というのは
非常に重要になります。アパート投資の場合、駅から10分はほぼマストに近い条件で探しています。

2.表面利回り
→立地にもよりますが、大体6%~物件図面をしっかり見るようにしています。
6%以下ですと固定資産税・都市計画税、管理手数料、清掃費、光熱費を引いていった、
FCR(実質利回り)が低くなってしまいがちで投資として見合わなくなってしまいます。
また銀行からの借入コストの方が高くなってしまう逆レバレッジになってしまうため、
融資を使う旨味が得られなくなってしまいます。

3.専有面積17㎡~
延床面積(全ての階層の床面積を合計したもの)が図面に記載されているので÷総戸数で
各部屋の大体の専有面積が分かります。
これが17㎡に満たない場合、賃貸の募集が付けにくかったり、
入居者が不便なのか、更新を迎えずに退去してしまうリスクが高まるためです。
余りに狭いと設備がシャワーブースのみだったり3点ユニットだったりして、
バストイレ別にならずに賃料も高く取れません。

4.土地の権利が所有権か
たまに借地権の物件が有りますが、銀行の融資取扱がNGだったり、
評価が思うように伸びない場合が多いです。そのため所有権の物件を仕入れるようにしています。

主にこの4点です。
家賃が売主様の想定通りに取れるか、駅から物件までのルートが問題ないか確認して下見を行います。
お客様に買ってよかったと思って頂けるような物件を毎日仕入れていきます!